신규 분양권 아파트 입주절차 확인하기(사전점검부터 이전등기까지)

입주물량이 많아지고 있는 요즘 신규아파트를 입주할 때 입주 절차에 대해 알고 싶으신가요? 저 또한 신규아파트를 처음 입주 할 때 절차가 어떻게 되는지 막막했는데요, 지금부터 총 9가지 단계로 요약해 알려드리겠습니다.

[ 목차 ]

1. 사전점검(하자점검)
2. 입주안내문 수령
3. 입주일자 예약
4. 입주 전 세대임시방문 및 사전입주청소
5. 중도금대출상환, 분양잔금 완납
6. 관리비예치금 납부, 관리규약 체결
7. 입주증 발급 및 열쇠인수, 입주
8. 취득세납부
9. 소유권이전등기

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1. 사전점검(하자점검)

주택법 제48조2(사전방문 등)에 따라 사업주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사상태를 미리 점검할 수 있게 하여야 하기 때문에 입주지정기간 한달반에서 두 달 전쯤 시행되는 행사로 내집에 하자가 있는지 직접 체크하는 날이다. 내 집방문의 날 행사라고 불리기도 하며 안내문이나 안내문자로 알려진다. 지정된 행사기간 내에만 방문이 가능하며 요즘은 모바일앱으로 방문일자를 예약하며 하자접수도 모바일앱으로 올리는 것이 대부분이다. 행사절차는 계약자 본인이 방문했을 경우 신분증을 지참하여야 하며 계약자 확인 후 안내매니저를 동행하여 세대 방문을 한다. 이후 안내매니저의 점검안내사항을 들은 후 편하게 세대점검을 하면 된다. 가족이 대리로 방문했을 경우에는 계약자 및 대리인 신분증과 가족관계증명서류(주민등록등본, 가족관계증명원 등)가 필요하다. 점검 소요시간을 감안하여 마감 1시간 전까지는 도착하는 것이 좋다. 요즘은 사전점검 대행업체도 많고 유튜브나 블로그에 셀프점검 시 체크리스트도 잘 나와있으니 확인하고 방문하여 놓치는 것이 없도록 하자. 또한 사전점검 시 잔금대출 취급은행 및 입주박람회 업체 등이 아파트에 홍보가 나오는 경우가 많으니 잔금대출을 진행해야 하는 세대는 홍보나온 은행들을 확인해 두어 필요시 상담받아보는 게 좋다. *사전점검 행사절차 : '계약자확인 → 세대방문 → 점검방법안내 → 세대점검 후 귀가' 
 

2. 입주안내문 수령

사전점검 후 입주지정기간이 정해지면 실제 입주가 가능한 날로부터 1개월 전쯤에 입주안내문이 계약자 앞으로 발송된다. 주택공급에 관한 규칙 제60조의2(입주예정일 통보 및 입주지정기간 설정)에 의거하여 사업주체는 1개월전에는 계약자에게 입주예정일을 통보해야 하며 원활한 입주를 위하여 입주가 가능한 날부터 60일 이상의 입주지정기간을 설정해야 한다. 다만, 500호 또는 500세대 미만의 주택을 공급하는 경우에는 45일 이상으로 가능하다. 입주안내문은 입주지정기간뿐 아니라 입주절차 및 분양대금 납부방법 등 전반적인 절차와 입주지원센터, 관리사무소 등 주요 연락처 안내도 상세히 나와있으니 되도록이면 받아서 숙지하는 것이 좋다.
 

3. 입주일자 예약

입주시작일 기준 약 2주전부터 받는 입주일자 예약은 어플이나 입주지원센터 전화를 통해 선착순으로 날짜와 시간대를 지정한다. 보통 입주지정기간 전에는 입주센터에서 이사예약을 받고 입주가 시작하고부터는 관리사무소에서 진행한다. 단지 내 교통혼잡과 엘리베이터 사용, 각종 시설물(가스, 수도, 엘리베이터, 기타 시설물)의 점검 및 안전상의 문제로 1일 엘리베이터 사용가능 세대수가 라인별로 제한되는 경우가 있으며, 이사가능시간은(예시: 9시~12시, 12~15시, 15~18시) 매일 3회 정도로 나눠진다. 입주 전 사다리차 이용가능여부를 확인한 후 단지 배치상 사다리차 이용이 불가한 세대는 입주일과 시간을 미리 예약하여 입주 시 엘리베이터 사용에 차질이 없도록 해야한다. 이사업체와 이사계약을 체결할 시 이사업체가 반드시 현장여건을 확인하고 세부이사계획을 수립하도록 체크해야 한다. 주말, 공휴일 및 길일(손없는 날 등)은 많은 혼잡이 예상되니 가급적 평일에 입주하는 것도 좋은 방법이다. 입주예약일 전에는 잔금납부, 중도금대출상환 및 입주증 발급 등의 절차를 완료하여도 이삿짐 및 가구 등의 사전 반입이 불가하므로 일자 및 시간상의 변동사항이 있는 경우 입주예약을 변경신청하여야 한다. 

4. 입주 전 세대임시방문 및 사전입주청소

입주지정 개시일 이후 잔금납부 전이라도 계약자 확인이 된다면 임시세대방문은 가능하다. 부동산중개업자, 가족 등 대리인이 세대방문을 원할경우 입주센터에 계약자가 미리 방문하여 위임장을 작성해두고 가면 된다. 입주 전 세대방문을 마친 후에는 반드시 수도, 전기, 가스 등의 소등을 확인하고 퇴실하여야 하며 추후 이로 인한 사고 발생 시 사업주체에서는 책임지지 않으니 유의해야 한다. 사전입주청소는 보통 이사예약세대에 한해 이사 3일~7일전부터 가능하다. 사전 입주청소를 할 경우 실 입주 여부와 관계없이 입주청소 당일부터 관리비 부과 및 시설물 확인 절차가 진행된다. 또한 입주청소로 인해 마감재(바닥 마루판) 등 물기, 습기에 의한 들뜸, 훼손이 발생될 경우 이는 하자보수 대상이 되지 않으므로 유의해야 한다.
 

5. 중도금대출상환, 분양잔금 완납

• 중도금대출 상환 : 사업주체에서 보증한 은행에서 중도금대출을 진행하고 있는 세대들은 입주 시 중도금대출을 상환하거나 주택담보대출로 넘겨야 입주가 가능하다. 입주지정기간부터는 중도금무이자현장이든 유이자현장이든 간에 상환 시까지 발생하는 이자는 계약자 본인이 원금과 같이 상환하여야 한다. 입주일이 주말 및 공휴일일 경우 중도금대출상환은 평일에만 가능하니 미리 대출완제확인서를 발급받아놔야 한다. 중도금대출 상환 기한은 입주종료일로부터 한 달 정도 더 기한이 주어지는데 이때까지도 상환이 안됐을 경우에는 신용상의 불이익이 생길 수 있으니 유의하도록 한다. 주택담보대출신청 시 금융기관에서 근저당권 설정 전에는 전세, 임대가 불가능하며 대출은행에서 1순위 근저당권을 설정하여 대출통장을 수령한 후 임대가 가능하다.
• 분양잔금 완납 : 분양계약서에 나와있는 잔금금액을 지정납부계좌로 입주 전 완납하여야 한다. 발코니 및 유상옵션 잔금이 별도로 있는 경우 이 금액도 다 완납하여야 최종 입주증 발급이 가능하다. 총 분양대금의 90% 이상 납부 시 분양권 전매가 불가하므로 분양권 전매를 하고자 하는 세대는 잔금 완납 전 처리를 하여야한다. 증여에 의한 분양권 전부 또는 일부의 이전인 경우에도 동일하다. 입주지정기간 이전에 잔금을 완납하여도 입주증 발급 절차에 따라 최초 입주 개시일부터 열쇠수령 및 실제 입주가 가능하다.
• 입주 시 대출을 알아볼 경우 일반적으로 디딤돌대출은 등기치고 난 이후 가능하다. 따라서 조합이 시행인 아파트는 입주 후 조합 청산 후 등기가 나옴에 따라서 그 기간이 1년가까이 소요되므로 잔금 대출 시 본인의 소득 등 여러상황에 따라 주담대 혹은 보금자리론 대출이 가능하며, 추후 등기가 완료 후 디딤돌 대출로 갈아타기가 가능하다.

 

6. 관리비예치금 납부, 관리규약 체결

관리비예치금은 공동주택관리법 제24조 및 동법 시행령 제24조에 의거 아파트 관리운영에 필요한 자금을 미리 확보하기 위한 제도로서 향후 아파트 매매 시 매수자에게 승계된다. 평형별로 금액 차이가 있으며 관리사무소 계좌로 납부하면 된다. 관리비예치금을 납부한 후 관리사무소에서 영수증 수취 및 아파트 관리규약을 체결하고 입주증 발급을 위해 입주지원센터로 방문하면 된다. 관리비 및 제세공과금은 입주일(열쇠인수일)부터 입주자앞으로 일할계산되어 부과되며 입주지정기간 이후에는 입주 여부에 관계없이 전액 입주자가 부담한다. 또한 모든 인테리어 공사(실내 인테리어, 발코니 샤시 시공 등)는 입주 개시 후 열쇠불출이 된 후에만 가능하고 이는 실입주로 간주하여 관리비 및 제세공과금이 개별 부과된다.

 

 

7. 입주증 발급 및 열쇠인수, 입주

입주 시 경비실에 입주증을 제출하여야 이삿짐 차량이 단지 내로 진입이 가능하니 입주지정기간 초기에는 많은 혼잡이 예상되어 충분한 시간을 두고 입주절차를 진행하는 것이 좋다. 입주증 발급을 위해 입주지원센터 방문 시에는 계약자신분증, 중도금대출 상환영수증, 관리비예치금 영수증, 분양잔금이체영수증 등을 지참해야 한다. 열쇠 인수는 분실 방지를 위하여 가급적 이사 당일에 인수받는 것이 좋고 당일에 입주매니저의 안내를 받아 시설물 점검 및 인수절차가 동시에 진행되어야 한다. 공동명의 세대의 경우 명의자 전원이 같이 카드키를 수령하거나 방문하지 않은 공동명의자의 위임장을 제출하여야 한다. 열쇠를 인수할 때에는 입주매니저와 함께 시설물 점검을 하고 각종 계량기를 확인해야 하며 기타 공사 부분에 대한 하자 및 불편사항은 입주지원센터 내 A/S접수처로 반드시 하도록 한다. 입주를 하지 않더라도 열쇠를 인수한 세대는 그날부터 실입주로 간주된다. 가압류 등 소유권이전에 제한이 있는 세대는 입주증 발급이 불가하므로 입주전 가압류 등 제한사항을 해제시켜야 한다. 
 

8. 취득세 납부

1) 납부기한

• 조합원 세대 : 잔금완납과 관계없이 사용검사일(준공일 또는 임시사용일)로 부터 60일 이내이며 조합에서 구청 세무과에 일괄신고 후 고지서를 일괄 발부받아 각 조합원에게 교부한다.
• 일반분양 세대 : 소유권이전등기와는 별개로 취득세 납부는 이뤄져야 하며 사용검사일(준공검사) 이전에 잔금납부한 세대는 사용검사일로부터 60일 이내, 사용검사일(준공검사) 이후에 잔금납부한 세대는 잔금완납일로부터 60일 이내에 신고를 완료하여야 한다.

2) 취득세 적용세율

• 조합원 세대

• 일반분양 세대 (1가구 1 주택 및 2 주택 적용기준)

3) 신고장소

1. 분양권 소재지 관할 구청 세무과
 2. 온라인 신고 : 위택스(www.wetax.go.kr)

Wetax 위택스

 *납부기한이 경과 후에는 과태료(가산세)가 부과되니 유의하도록 한다.

 

9. 소유권이전등기

소유권이전등기는 사업주체명의로 보존등기가 끝난 후 계약자 명의로 이전등기가 가능하다. 분양대금을 완납한 세대는 부동산 등기특별조치법 제2조에 의거 소유권보존등기 접수일이나 분양대금 완납일 중 늦은 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 완료하여야하며 기한 내에 등기를 완료하지 않을 경우 과태료가 부과된다. 일반적으로 보존등기는 준공이 난 후 두달정도 안에 완료되나 시행이 조합인 아파트일 때는 이전고시가 완료된 이후에 보존등기가 나오기 때문에 준공난 후 6개월에서 1년 정도 소요된다. 잔금대출을 실행한 경우에는 보통 은행법무사를 통해서 진행되며 아닐 경우에는 개별법무사를 쓰거나 셀프등기로 진행하면 된다. 은행융자를 받은 세대(중도금 및 담보대출)는 이전등기와 근저당권 설정등기를 동시 처리하게 되며 개별 은행 대출 시 근저당 설정 책임은 계약자 본인에게 있으며, 등기이전 및 저당설정에 관한 자세한 내용(각종 세금, 저당설정, 채권매각 등)은 법무사의 안내를 받는 것이 좋다.