오피스텔은 주택수에 포함될까? 청약, 세금납부 시 구분하여 살펴보기

오피스텔 시장 회복이 아파트 시장보다 더뎌 오피스텔 미분양 물량을 소진하기 위해 정보를 왜곡하는 경우가 적지 않다. 주거용 오피스텔은 주택 수 포함 여부가 청약할 때와 세금 종류에 따라 차이가 있기 때문에 잘 알아보고 선택해야 하므로 오피스텔 매입 전 아래 내용을 살펴보도록 하자.

---

개요

분양시장에 찬바람이 불면서 공급량은 줄어들고 청약 경쟁률은 낮아졌다. 미분양 단지들은 계약률을 올리기 위해 안간힘 중인데 문제는 이 과정에서 잘못된 정보를 전달하거나 정보의 일부분만 제공하고 있다. 일부 분양 단지는 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다고 설명하면서 계약을 권하고 있는데 이는 일부는 맞고 일부는 틀린 설명이다. 오피스텔은 아래의 경우에 따라 달리 봐야 한다.

 

청약 시

우선 청약할 때는 용도에 상관없이 주택 수에 해당하지 않는다. 즉 주거용 오피스텔을 한채 보유해도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.

 

세금납부 시 (취득세, 종합부동산세, 양도세)

오피스텔은 기본적으로 업무용으로 간주해 취득세 4.6%의 동일 세율을 부과한다. 다주택자라도 취득세 중과가 되지 않는다는 점에서 주택 수에 포함되지 않는다는 설명이 가능하다. 하지만 주거용 오피스텔로 사용한다면 이후 다른 주택을 살 때 주택수에 포함돼 취득세 중과 대상이 된다. 만약 오피스텔을 2채 매입 후 아파트를 매입하면 3주택이 돼 취득세 12%를 내야한다. 종합부동산세와 양도세를 부과할 때도 주택수로 산정해 중과 대상에 포함한다. 또한 주거용 오피스텔은 취득세의 경우에는 보유시점에 따라 주택수의 포함여부가 달라지지만 종합부동산세 및 양도세에서는 취득 시점과 상관없이 주택수에 포함된다.

※ 취득세에서 다른 주택의 중과여부 결정 시 보유한 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부
  1. 재산세가 업무용으로 과세되는 오피스텔(취득시기, 실제 사용용도 무관) : 주택수 제외
  2. 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔 : 취득시기에 따라 구분됨
     -2020.08.11 이전 취득 시 주택수 제외, 2020.08.12 이후에 취득 시 주택수 포함

 

 

주거용으로 인정되는 경우란?

소득세법 개정안에 의하면 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 등 대통령령이 정하는 구조(출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도로 설치된 건물)를 갖추어서 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 오피스텔을 공부상의 용도대로 업무시설로 사용하거나 준공 후 공실인 상태일 경우, 내부 구조에 상관없이 실질과세원칙에 따라 양도세에서는 주택이 아닌 업무시설로 간주된다. 또한, 오피스텔 주택수 포함 여부 기준은 전입신고 여부에 따라서도 달라진다. 세입자가 전입신고를 하게 된다면 주거용으로 간주되어 주택수에 포함이 되고 상업용으로 임대한다면 주택수에서 제외되니 참고하도록 하자.

 

아파트와 오피스텔의 차이점

구분	아파트	오피스텔
용도	주거용	주거, 업무
관련법	주택법	건축법
서비스면적	베란다 발코니	없음
분양면적	공급면적	계약면적
분양권 전매제한	1~10년	등기시점까지
청약통장	필요	불필요
취득세	1.1~3.5%	4.6%

 

오피스텔 주택수 인정에 따른 문제점

위에서 보는 바와 같이 오피스텔은 아파트와 달리 건축법의 적용을 받는다. 아파트의 경우 대출과 세금규제 특례를 인정하여 가격방어를 하는 반면 오피스텔은 높은 취득세와 관리비 등 불리한 조건만 유지된 채 규제 차별을 받고 있다. 주거형 오피스텔이 아파트를 대체하는 주거시설로 인정받아 대출, 세금 등 규제 적용 시 '주택'으로 분류돼 높은 과세의무를 지고 있지만 정작 규제 완화 혜택은 받지 못해 차별을 당한다는 지적이다. 정부가 부동산 시장의 안정화를 이유로 아파트 소유자에 대해선 대출, 세금 등의 각종 규제를 완화해 준 반면 오피스텔은 주택법 적용대상이 아니라는 이유로 배제했기 때문이다. 또한 소형 오피스텔도 대형 아파트와 같은 1 가구로 분류돼 같은 기준의 세금을 부과한다. 자금이 부족해 오피스텔을 실거주 용도로 선택한 실수요자는 물론 투자자도 아파트 규제완화의 피해자가 된 셈이다.