분양권 매매 절차, 인지세납부 및 양도세 신고방법

신규아파트를 분양받고 입주 때까지 상황이 여의치 않아 매도를 해야 하는 상황이라면? 혹은 신규 아파트 분양권을 매수하려고 한다면? 부동산을 통해서 진행하면 알아서 처리해 주시지만 그래도 전반적인 흐름을 이해하고 일을 진행하는 부분과 아예 모르고 진행하는 것은 큰 차이가 난다. 분양권매매 절차를 미리 파악하여 좀 더 쉽게 처리할 수 있도록 분양권 매매 절차를 살펴보려 한다.

1. 매매계약체결 및 부동산 거래계약신고

매도인 매수인이 정해졌으면 분양권(아파트)매매계약서를 제일 먼저 작성하여야 한다. 매매계약서 작성 전에는 현재 계약자인 매도자가 분양금액 중 미납금액은 없는지, 현계약자가 맞는지를 분양사무실에 확인해 보는 것이 좋다. 매매계약서 체결이 완료되었다면 부동산거래계약신고를 해야한다. 인터넷이나 분양권 소재지 관할 시, 군, 구청에 방문하여 신고하면 된다. 인터넷으로 신청할 경우 공인인증서가 필요하며, 직접 방문해서 신고할 경우 토지정보과나 지적과를 찾아가면 되고 대게 1층에 접수실이 마련되어 있다.

부동산을 끼고 한다면 부동산에서 이 부분을 처리를 해준다. 부동산 거래계약신고 시 금액은 분양가와 발코니금액, 유상옵션 금액을 모두 포함해야 하며 프리미엄이 있을 경우 프리미엄도 포함을 시킨 총금액으로 신고가 들어가야 한다. 만약 하나를 빼고 신고하게 될 경우 허위신고가 될 수 있기에 주의해야 한다. 부동산거래신고는 매매계약일로부터 30일 이내에 완료하여야 한다. 초기에는 60일이라는 기간을 주었지만 매매현황이 즉시 반영되지 않는다는 문제점과 민원으로 인하여 30일로 단축되었다.
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분양권 매매계약서 양식.hwp

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2. 인지세 납부하기

국내에서 재산에 관한 권리 등 창설, 이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 인지세법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있으며 2인이상의 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 이에 따라 부동산 등 거래할 때 국가에 세금을 내야 하며 인지세법 제3조(과세문서 및 세액) 부분에 따라 1억원 초과에서 10억 원 이하의 거래금액일 경우 15만 원의 전자수입인지를 끊어야 한다. 1억원 이하의 경우 7만 원, 10억 원 초과의 경우 35만 원이다. 최근에 법이 강화되어 문서작성일 다음달 10일까지 끊어놔야하며 최종 등기 칠 때 이를 제출해야 한다. 계약일날 끊어두지 않으면 과태료가 부과된다. 인지세는 납부대상은 매도인, 매수인 협의하기 나름이나 보통 반반 부담한다. 인지세는 매매가 이뤄지는 횟수만큼 가지고 있어야 하며, 전자수입인지는 인터넷이나 우체국에 방문하여 발급이 가능하다. 전자수입인지는 한 번밖에 발급이 안되기 때문에 인터넷으로 신청하여 발급할 경우 사전에 프린트를 테스트해 보고 출력하도록 한다.

 

3. 중도금대출승계

중도금대출승계는 중도금대출 신청세대에 한하여 추가되는 절차이다. 현재 매도자가 중도금을 시행사에서 보증하는 집단대출을 신청해 납부하고 있는 경우라면 계약자가 매도자에서 매수자로 변경되는 것이므로 매수자앞으로 대출을 넘겨야 한다. 중도금대출조건은 매도인과 동일한 조건으로 승계받게 된다. 중도금대출 승계 시 양 당사자 본인이 방문하여야 하며 매수인의 개인신용 및 관련법규, 정책에 따라 중도금대출이 제한될 수 있다. 서류심사에는 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 건강보험 자격 득실확인서, 소득증빙서류 등 필요하다. 대출승계가 완료되면 은행에서는 '중도금대출 채무승계 동의서'를 발급해주며 이서류를 받아서 분양사무실에 제출하면 된다. 매수자의 사정으로 대출승계가 안 되는 상황이라면 중도금대출을 상환하고 상환영수증을 가져가야 한다.
 

4. 분양사무실 접수 및 계약서수령

공급계약서에 계약자 변경을 위해 명의변경 접수 일정을 확인하여 분양사무실에 방문하여야 한다. 분양권 매매는 계약서가 매수자 이름으로 새로 출력되는 것이 아니고 계약서 뒷면에 권리의무승계란을 작성하여 최초계약에서 전매가 몇 번 이뤄졌는지 남기는 작업이다. 매도자는 반드시 본인이 방문하여야 하며 매수인은 대리인방문이 가능하다. 공통구비서류에는 공급계약서, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 중도금대출 채무승계 동의서가 있어야 하며 계약 시 발코니와 유상옵션 계약서 및 확약서 등이 있었다면 모두 가져가야 한다. 매도자 구비서류로는 매도용 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증이 필요하며 매수자는 매도자와 똑같으나 인감증명서는 일반으로 가져가면 된다. 매수인이 대리로 방문하여 명의이전을 할 경우 대리인 필요서류로는 위임장, 대리인신분증, 매수자 인감증명서 추가 1부가 추가된다. 분양사무실에서 접수를 완료하고 나면 서류심사 후 계약서 뒷면에 시행사, 시공사 등 확인 도장을 받아오기 때문에 최종 계약서 수령까지는 며칠이 소요된다. 그러니 매도인/매수인은 작성완료한 공급계약서의 복사본을 미리 말해서 각각 챙겨두는 것이 좋다.

 

5. 양도세 신고하기

매도인은 매매계약이 완료되면 양도소득세 신고를 해야 한다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금이다. 과세되는 자산의 범위에 미등기 건물도 포함되며 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출차 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말한다. 이에 따라 분양권 매매의 경우에도 양도세 신고 대상이다. 양도소득세의 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 신고 및 납부해야 한다. 예를 들어 5/12에 양도한 경우라면 7/31까지 완료하면 된다. 신고 및 납부를 하지 않은 경우에는 가산세가 부담된다. 양도세는 양도자 1인당 연간 250만 원은 기본공제되며, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.(1세대 1주택 양도세 비과세) 하지만 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 초과하는 고가주택은 제외되며 17.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상 되어야 한다. 장기임대주택, 신축주택취득 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면된다. 양도세는 1천만 원을 초과할 경우 납부세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월에 나눠낼 수 있다. 양도세 모의계산과 자세한 사항은 국세청 홈페이지를 확인하면 된다.