투기과열지구, 조정대상지역 및 광역시 등의 분양권은 일정기한 전매제한기간이 적용된다. 전매제한기간 동안 불가피한 사정으로 분양권을 유지하지 못하게 될 경우 어떤 경우에 전매가 허용되는지에 대해 살펴보려 한다.
1. 전매제한이란?
주택법 제64조에 근거한 동법 시행령 별표3에 따라, 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매에는 매매, 증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하나 상속의 경우는 제외된다.
*주택법 시행령 별표3 확인하기 ↓
2. 분양권 전매제한 예외사항은? 전매가 불가피한 경우
주택법 시행령 제73조 제4항에 따른 사유발생 시 공사의 동의를 받아 전매가 가능하다. 주택법 시행령 제73조 제4항에 따른 사유는 아래와 같다.
1) 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.
☞ 질병치료의 경우 다른 시·군으로 이전할 수밖에 없는 경우인지 확인한다. 간병인이 있는 요양병원이나 일반병원에서 입원치료를 받는 경우에는 불가피성 인정이 곤란하다. 취학의 경우 특수학교로의 전학 또는 입학증명서가 필요하며 근무지 이동의 경우에는 해당지역으로 이사한 후 변경된 등본, 재직증명서 및 인사명령서, 취학자녀전학증명서 등이 필요하다.
2) 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
☞ 이 경우 상속주택의 등기부등본 및 미등기건물의 건축물관리대장이 필요하다.
3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
☞ 출입국사실증명과 재외국민등록부가 공통적으로 필요하며 해외이주 시 해외이주신고확인서, 2년 이상 해외체류의 시 현지체류허가증(비자), 인사명령서, 해외취업(입학) 확인서 등 향후 2년 이상 해외에 체류함을 증빙할 수 있는 서류가 필요하다.
4) 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
☞ 혼인관계증명서와 시·군·구청의 검인이 포함된 증여계약서가 필요하다.
5) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1제78조 제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우
☞ ‘22.8.4. 이후 계약체결하는 이주대책용 주택의 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 소유권이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 증빙서류로는 시·군·구청장의 해당 사실확인서가 필요하다.
6) 법 제64조 제1항 제3호64조제1항제3 및 제4호에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조 제1호(제71조제1 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
☞경·공매 등기 해당주택의 등기부등본으로 확인한다.
7) 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우
☞ 계약자가 보유한 지분을 기준으로 판단하며 가족관계증명서 및 시·군·구청의 검인이 포함된 증여계약서가 필요하다.
8) 실직ㆍ파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
☞ 실업은 실업급여 수급자 등으로 제한하여 운용하며 실업급여 수급사실 확인서가 증빙되어야 하며 파산은 법원의 파산선고를 받은 경우로 파산결정문이 있어야 한다. 신용불량의 경우 신용회복위원회를 통해 채무조정이 확정된 경우 및 개인회생 변제계획인가 이후 변제계획이 수행되는 경우로 제한하여 운용하되, 전매동의 목적으로 신용불량자 (채무 미상환, 국세·지방세 체납등)가 되는 경우는 엄격히 제한한다. 신용회복지원확인서 및 변제계획이행현황 등 채무조정(개인워크아웃) 입증서류가 있어야 하며 개인회생일 경우에는 법원의 변제계획인가 확인서 및 변제계획 수행내역 등 개인회생에 대한 입증 서류가 필요하다.
*항목별 입증서류 한눈에 확인하기↓
※여기서 잠깐! 세대원이란 : 법 제64조 제1항64조제1 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다.
가. 주택공급신청자
나. 주택공급신청자의 배우자
다. 주택공급신청자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함) : 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어야 함 (예) 부․모, 장인․장모, 시부․시모, 조부․조모, 외조부․외조모 등
라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자 포함) : 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어야 함 (예) 아들․딸, 사위․며느리, 손자․손녀, 외손자․외손녀 등
마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속 : 주택공급신청자의 세대별 주민등록표에 함께 등재되어야 함 (예) 전혼자녀 등
전매 예외사항 해당 시 처리 절차는?
한국토지주택공사에서 민간걸설사, 입주자로부터 예외신청서 및 관련 증빙서류를 예외사유(근무·생업, 혼인, 해외체류 등) 해당 여부 확인 후 승인처리된다.
☞ 양도인이 민간건설사에 전매사유 사전심사 및 전매동의서 제출 → 민간건설사는 한국토지주택공사(이하 LH)에 전매동의 발급신청 → LH에서 전매동의서 발급이 완료되면 민간건설사에게 통보 → 전매동의서가 발급된 세대에 한해 민간건설사에서 양도·양수인을 불러 권리의무승계계약 진행 → 양도·양수인이 지자체에 부동산 실거래신고 및 세금 관련 신고 완료(증여의 경우 이 부분은 제외된다)
LH에서 승인하는 전매동의 대상은?
| 구분 | 동의대상 여부 | |
| 수도권 | 공공택지 | O |
| 민간택지 | O | |
| 비수도권 | 공공택지 | O |
| 민간택지 | △ | |
주택법 제64조에 의거 동의대상 여부는 위의 표와 같다. 비수도권의 민간택지의 경우 투기과열지구, 조정대상지역, 광역시만 동의대상이며 주택공급의 사업주체가 지방공사인 경우에는 해당 지방공사에 동의만 받으면 된다. LH의 동의는 불필요하다. *LH 지역본부별 전매동의신청 담당자 연락처↓
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